مارکت واچ عزیز،
می‌خواهم ببینم می‌توانید در مورد خرید خانه با مادرم که 74 سال سن دارد، راهنمایی کنید؟ من 240000 دلار - با درآمد حاصل از فروش خانه خودم - برای خانه جدید شرط می بندم و با 220000 دلار وام مسکن شروع می کنم. وام مسکن فقط به نام من خواهد بود. بعد از اینکه خانه مادرم فروخته شد، او بخشی از درآمد خانه اش - 100000 دلار - را به من می دهد تا بتوانم وام مسکن خود را تغییر دهم و مبلغ ماهانه خود را کاهش دهم.
سوال ما این است: نام خانه ای که هر دو در آن زندگی می کنیم چیست؟ آیا باید نام هر دوی خود را روی خانه ای که مستاجران مشترک با حق بقا دارند بگذاریم؟ علاوه بر این، آیا پولی که او به من می دهد تا وام مسکن دوباره کار شده ام را بگذارم هدیه ای به من تلقی می شود که باید مالیات آن را پرداخت کنم؟ آیا راهی برای جلوگیری از این وجود دارد؟ و آخرین سوال من این است که آیا من باید دختر بالغم را در عنوان خانه قرار دهم، درست مثل همسایگان با حق امرار معاش، تا زمانی که من و مادرم دیگر روی این زمین نیستیم، خانه مال او باشد؟
اگر نمی توانید به این سوالات پاسخ دهید، می توانید به من بگویید که آیا باید با یک وکیل املاک، وکیل مالیاتی یا CPA صحبت کنم؟ من مطمئن نیستم که چنین سوالاتی را از چه کسی بپرسم. از خواندن ستون شما لذت می برم. با تشکر از همکاری شما.
در دسترس شما،
حرکت به سمت مامان
The Big Move ستونی در MarketWatch است که پیچیدگی های املاک و مستغلات را از جستجوی یک خانه جدید گرفته تا درخواست وام مسکن را بررسی می کند.
آیا در مورد خرید یا فروش خانه سوالی دارید؟ می خواهید بدانید حرکت بعدی شما کجا باید باشد؟ به Jacob Passy در TheBigMove@marketwatch.com ایمیل بزنید.
جابجایی عزیز
خیلی شیرین است که قصد دارید با مادرتان خانه بخرید، زیرا مطمئن هستم که این کار به او احساس راحتی می کند وقتی پیر شد و به کمک بیشتری نیاز داشت. می دانم که نظر من را در مورد این ترتیب نپرسیدید، اما اگر به شما پیشنهاد نکنم که صحبت های بسیار صریح با یکدیگر داشته باشید تا بتوانید در مورد انتظارات خود از زندگی مشترک صحبت کنید، بی خیال می شوم. این یک تغییر بزرگ برای هر دوی شما خواهد بود و مانند هر ترتیبی که با یک هم اتاقی دارید، بهتر است برای اطمینان از همزیستی مسالمت آمیز، پیش از موعد در یک صفحه باشید.
باید اعتراف کنم که با برنامه ای که هر دوی شما انتخاب کرده اید گیج شده ام. مگر اینکه دلیلی وجود داشته باشد که خرید خانه به تنهایی برای شروع منطقی باشد، من نمی دانم که چرا شما دو نفر نباید کمی بیشتر برای خرید خانه با هم صبر کنید - به خصوص اگر هر دوی شما در فکر حضور در خانه هستید. ترکیب منابع خود در یک زمان به احتمال زیاد به شما امکان می دهد از بودجه بهتر بهره مند شوید.
طراحی مجدد وام مسکن می تواند برای بسیاری از صاحبان خانه مفید باشد. این به شما امکان می دهد بدهی خود را بدون تغییر نرخ بهره یا مدت وام کاهش دهید. در زمانی که نرخ بهره وام مسکن در حال افزایش است، اگر هدف اصلی شما کاهش میزان بدهی شما باشد، این ممکن است گزینه بهتری برای بسیاری از صاحبان خانه نسبت به تامین مالی مجدد باشد.
این استراتژی دارای اشکالاتی است. برای شروع، همه وام دهندگان وام مسکن اجازه آن را نمی دهند، بنابراین این چیزی است که باید از قبل توضیح دهید. و حتی اگر وام دهنده اجازه دهد، آنها نمی توانند این کار را برای انواع وام ها انجام دهند. به ویژه، وام های دولتی، از جمله وام های FHA و VA، قابل پردازش نیستند. و وام خدمات از شما هزینه پردازش دریافت می کند. به این دلایل، برخی از وام گیرندگان به جای گذراندن مراحل کامل پردازش، فقط پرداخت های اضافی به وام مسکن خود را انتخاب می کنند.
در شرایط شما، سهم مادرتان در صورتی که در وام مسکن نباشد، می تواند هدیه محسوب شود، البته شما مالیات آن را پرداخت نمی کنید. برای دریافت مشاوره تخصصی باید با یک حسابدار مشورت کنید، اما او ممکن است نیاز به ارائه اظهارنامه مالیاتی داشته باشد. با این حال، تا زمانی که او میلیون‌ها دلار به شما و دیگران اهدا نکند، به دلیل محرومیت مادام‌العمر، احتمالاً هرگز مالیات آن پول را مدیون نخواهد بود.
این می تواند عنوان بدون وام مسکن باشد، اما لزوما ساده نیست. اگر قصد دارید بعداً آن را به سند اضافه کنید، پس از خرید خانه و گرفتن وام مسکن، باید با یک وکیل ملکی مشورت کنید. برخی از وام دهندگان شامل بندهایی می شوند که تصریح می کند در صورت ایجاد تغییرات قابل توجه در عنوان خانه، وام باید به طور کامل بازپرداخت شود، و شما از یک متخصص حقوقی می خواهید که هر قرارداد وام مسکن را بررسی کند تا ببیند آیا در اینجا چنین است یا خیر.
اگر در عوض قصد دارید مادرتان را از ابتدا بدون اینکه در وام مسکن باشد در سند داشته باشید، باید با وام‌دهنده وام مسکن مشورت کنید تا موافقت آنها را برای این توافق جلب کنید. همانطور که ویکتوریا اسپودک وکیل مستغلات مستقر در نیویورک در یک پست وبلاگ توضیح می دهد: "بانک باید مطمئن شود که از منافع آنها محافظت می شود زیرا پول زیادی وام می دهد. توانایی بانک برای فروش ملک در صورت نکول برای مدل آنها بسیار مهم است و آنها پولی را وام نمی دهند مگر اینکه محافظت شوند.
"بانک باید اطمینان حاصل کند که از منافع آنها محافظت می شود زیرا آنها پول زیادی وام می دهند.”
مشکلی که ممکن است در صورت وجود چند نفر در ملک، اما تنها یک نفر در رهن، ایجاد شود، این است که مالکیت خانه پیچیده می شود. از نقطه نظر وام دهنده، مادر شما حقوقی در مورد خانه خواهد داشت که در صورت سلب مالکیت می تواند فروش را دشوار کند. بنابراین، کاری که وام دهندگان اغلب در چنین سناریویی انجام می دهند، این است که هر دو مالک را وادار به امضای وام مسکن می کنند، در حالی که فقط یک نفر برگه را امضا می کند، که وعده بازپرداخت وام است. به این ترتیب، «اگر وام بازپرداخت نشد یا نپرداخت، بانک همچنان حق فروش خانه برای بازپرداخت را خواهد داشت».
دوباره، ممکن است بخواهید به رهن مادرتان فکر کنید. مگر اینکه مشکل اعتباری داشته باشد، درآمد و دارایی های اضافی تامین اجتماعی او می تواند به شما در دریافت نرخ وام مسکن بهتر کمک کند. این همچنین مشکلاتی را که از پرداخت وام در هنگام فروش خانه او ایجاد می شود، کاهش می دهد.
در مورد روشی که در خانه عنوان می کنید، فکر می کنم مهم است که به این فکر کنید که چرا هر دو می خواهید در این عنوان شرکت کنید و اهدافتان چیست. به نظر واضح است که اجتناب از وصیت نامه برای هر دوی شما مهم است، اما استخدام مشترک می تواند خطراتی را به همراه داشته باشد. به عنوان مثال، اگر یکی از شما بدهکار است و قادر به بازپرداخت نیست، طلبکاران می توانند از ملک شکایت کنند. به همین دلیل است که اضافه کردن دخترتان به این عنوان نیز می تواند یک حرکت مخاطره آمیز باشد.
برای همه شما، قرار دادن خانه خود در اعتماد زنده می تواند بسیار منطقی باشد. این به شما اجازه می دهد تا کنترل کنید که هنگام مرگ شما و مادرتان چه اتفاقی برای خانه شما می افتد، در حالی که به شما اجازه می دهد تا زمانی که هر دو هنوز زنده هستید در خانه بمانید. نه تنها می توان خانه را به راحتی به دختر شما منتقل کرد، بلکه او می تواند از برخی مالیات ها و هزینه های ارث خودداری کند. شما باید یک وکیل استخدام کنید تا اعتماد را برای شما ایجاد کند و آن را به درستی ساختار دهد، اما با توجه به پیچیدگی شرایط زندگی شما، این ممکن است بهترین راه حل برای مشکل شما باشد و به شما و مادرتان اطمینان خاطر دهد که قادر خواهید بود. تا آخر عمر در این خانه زندگی کنی
با ارسال ایمیل سوالات خود، موافقت می کنید که به صورت ناشناس در MarketWatch منتشر شوند. با ارسال داستان خود به Dow Jones & Company، ناشر MarketWatch، می‌دانید و موافقت می‌کنید که ما ممکن است از داستان شما یا نسخه‌های آن در همه رسانه‌ها و پلتفرم‌ها، از جمله از طریق اشخاص ثالث استفاده کنیم..