من می خواهم در ساحل سن دیگو بازنشسته شوم. پسرم می خواهد در املاک سرمایه گذاری کند. آیا باید از او خانه ای اجاره کنم و پد 2.5 میلیون دلاری خود را در سانفرانسیسکو به پسرمان اجاره کنم؟

ما دوست داریم از دوران بازنشستگی در سواحل سن دیگو بدون نیاز به فروش خانه خود لذت ببریم. پسرم در اواخر بیست سالگی است، حقوق شش رقمی می گیرد و پس انداز قابل توجهی دارد. او مایل است در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کند تا بار مالیاتی خود را کاهش دهد.

به او پیشنهاد دادم خانه یا آپارتمانی در جایی در ساحل سن دیگو بخرد که به ما اجاره دهد. او و چند تن از دوستانش می توانند خانه ما را در منطقه خلیج، جایی که همه در آنجا کار می کنند، اجاره کنند. ما تخمین می زنیم که ما اجاره ای بین 4000 تا 4500 دلار در ماه دریافت می کنیم، که می تواند درآمد اضافی برای من و شوهرم داشته باشد در حالی که از بازنشستگی لذت می بریم. آیا این پیشنهاد خوبی است؟ آیا کاستی هایی وجود دارد که باید بدانیم؟ من از توصیه شما قدردانی می کنم.

در دسترس شما،

بازنشستگی در ساحل

The Big Move ستونی در MarketWatch است که پیچیدگی های املاک و مستغلات را از جستجوی یک خانه جدید گرفته تا درخواست وام مسکن را بررسی می کند.

آیا در مورد خرید یا فروش خانه سوالی دارید؟ می خواهید بدانید حرکت بعدی شما کجا باید باشد؟ به Jacob Passy در TheBigMove@marketwatch.com ایمیل بزنید.

بازنشستگان عزیز

در ظاهر، شما چیزی دارید که شبیه یک پیشنهاد برنده به نظر می رسد. شما و شوهرتان می خواهید در یک آپارتمان دنج کنار دریا بازنشسته شوید و پسرتان می خواهد در املاک سرمایه گذاری کند. به راحتی می توان فهمید که چرا نمی خواهید دو تفرجگاه را با یک سنگ بکشید.

با این حال، استراتژی ای که شما ابداع کرده اید در واقع پیچیده تر از آن چیزی است که می توانید تصور کنید، به دلایل متعدد، هم مالی و هم عاطفی.

بیایید با آخرین مورد شروع کنیم: اجاره یک خانواده در ساده ترین شرایط برای افراد ضعیف نیست. چیدمانی که تصور می کنید به دور از سادگی است. شما به پسرتان و دوستانش اجاره نمی دهید. او هم شما را اجاره می دهد. این موضوع ذاتاً مسائل را پیچیده می کند.

به سردردهای بی‌شماری که صاحبخانه با آن دست و پنجه نرم می‌کند فکر کنید: مشکلات نگهداری، بررسی‌های تاخیری اجاره، شکایت از همسایگان و غیره. این غذای کافی برای درگیری است، قبل از اینکه دعواهای معمولی خانوادگی را وارد ترکیب کنید.

من نمی دانم چه رابطه ای بین شما و شوهرتان و پسرتان وجود دارد. اگر هر سه شما معمولاً از ارتباط باز، منطقی و آرام لذت می برید، ممکن است با یک موقعیت پرتلاطم روبرو نشوید. اگر اغلب مخالفت می کنید و در گلو هستید، چرا با هم وارد تجارت می شوید؟

حتی اگر رابطه شما پایدار باشد، حداقل باید با یکدیگر قرارداد ببندید و در مورد شرایط توافق کنید. شما نمی خواهید صبر کنید تا مشکلی پیش بیاید تا نحوه برخورد با آن را تعیین کنید.

وقتی صحبت از ملاحظات مالی به میان می‌آید، باید هنگام اجاره به اعضای خانواده بسیار مراقب باشید تا باعث عصبانیت IRS نشوید. احتمالاً شما و پسرتان دوست دارید که بتوانید هزینه های مربوط به هر یک از خانه های خود را کسر کنید - مانند بهره وام مسکن، بیمه، نگهداری و استهلاک. این به شما کمک می کند درآمد مشمول مالیات خود را کاهش دهید.

با این حال، یک مشکل وجود دارد: طبق IRS، اگر یک خانه دوم توسط «یکی از اعضای خانواده شما یا خانواده شخص دیگری که به آن علاقه مند است، استفاده شود، می تواند خصوصی تلقی شود، مگر اینکه یکی از اعضای خانواده از آن استفاده کند یا از آن استفاده کند. خانه اصلی او و قیمت منصفانه ای برای اجاره پرداخت می کند.

اگر IRS تشخیص دهد که خانه برای مقاصد شخصی استفاده می شود، ممکن است محدودیت هایی در مورد هزینه های کسر شود. بنابراین، اگر مراقب نباشید، اساساً ممکن است با یک ضربه مضاعف، از نظر مالیات، از اجاره خانه خانوادگی مواجه شوید.

به همین دلیل، باید مراقب باشید که در هنگام اجاره به پسر خود تخفیف بدهید (و بالعکس.) شما می خواهید بدانید که اجاره بازار منصفانه برای هر ملک چقدر است - می توانید این اطلاعات را از آگهی های اجاره آنلاین دریافت کنید یا استخدام کنید. ارزیاب در صورتی که سازمان امور مالیاتی مدرکی بخواهد، این موضوع را ثبت کنید.

به گفته موسسه آمریکایی متخصصان مالیاتی گواهی شده، "یک مالیات دهنده ممکن است بتواند با استفاده از چیزی که به عنوان "تخفیف مستاجر خوب" شناخته می شود، تفاوت کمی در قیمت به یک نسبی بدهد." در گذشته، این تخفیف می توانست به 20٪ برسد. قیمت. اما سازمان می گوید این روزها با دادن تنها 10 درصد تخفیف در امان هستید.

و فکر نکنید که می توانید با دادن هدایای نقدی برای جبران اجاره بها هزینه اضافی بپردازید. اگر با ممیزی روبرو هستید، این هدایا ممکن است به شما برگردانده شوند.

در نهایت، از آنجایی که شما در کالیفرنیا هستید، ملاحظات مالیات بر دارایی وجود دارد. همانطور که به یکی از نویسنده های اخیر نامه ها توضیح دادم، پیشنهادات اخیر انتقال معافیت های مالیاتی دارایی را از نسلی به نسل دیگر در صورتی که آپارتمان مورد نظر به اجاره تبدیل شود، دشوار کرده است.

بنابراین قبل از اینکه برنامه خود را جلو ببرید، باید با یک وکیل املاک و مستغلات مشورت کنید که به خوبی در این مسائل مالیات بر دارایی مسلط است تا تعیین کنید که چگونه این رویکرد ممکن است بر مالیات هایی که در نهایت با آن روبرو هستید تأثیر بگذارد. اگر پسر شما خانه قبلی شما را به ارث ببرد، ممکن است با آن مواجه شود. .

به هر حال، طرحی که شما در نظر دارید، مشکلات بالقوه زیادی دارد. این بدان معنا نیست که نباید جلو بروید، بلکه بر لزوم ادامه کار با توجه بیشتر و مشاوره مداوم کارشناسان مالیاتی و حقوقی تاکید دارد. به هر حال، امیدوارم شما و همسرتان بتوانید راهی برای بازنشستگی که آرزویش را دارید پیدا کنید و با انگشتان پا در شن از این مرحله بعدی زندگی خود لذت ببرید. موفق باشید!

با ارسال ایمیل سوالات خود، موافقت می کنید که به صورت ناشناس در MarketWatch منتشر شوند. با ارسال داستان خود به Dow Jones & Company، ناشر MarketWatch، می‌دانید و موافقت می‌کنید که ما ممکن است از داستان شما یا نسخه‌های آن در همه رسانه‌ها و پلتفرم‌ها، از جمله از طریق اشخاص ثالث استفاده کنیم..