مسکن در چنگال یک طوفان تورمی است - و با همه‌گیری COVID-19 بدتر می‌شود

هزینه های مسکن بزرگترین جزء شاخص کلی قیمت مصرف کننده است که نشان دهنده اهمیت پرداخت های اجاره و وام مسکن در بودجه خانوار است. برای شروع، این یک ضرورت است. بسیاری از مردم نمی توانند از پرداخت هزینه برای خانه خودداری کنند، خواه شما خانه اجاره ای داشته باشید یا صاحب خانه.

مستاجران و خریداران به دلایل کمی متفاوت با بادهای متقاطع مشابهی روبرو هستند. برای خریداران، محدودیت های عرضه باعث افزایش قیمت مسکن شده است که با افزایش هزینه موادی مانند چوب تشدید شده است. با بازگشت تدریجی مردم به شهرها، مستاجران شاهد افزایش اجاره بها هستند.

اما حتی با افزایش نرخ تورم مسکن به سطوح بی سابقه در شاخص، این افزایش ها در مقایسه با سایر فشارسنج های قیمت مسکن اندک به نظر می رسد. این به این دلیل است که همه‌گیری COVID-19 توانایی ما برای اندازه‌گیری تورم مسکن را پیچیده‌تر کرده است، به‌ویژه به این دلیل که CPI بر اساس داده‌های نظرسنجی است.

کاترین جاج، مدیر و اقتصاددان ارشد در CIBC گفت: «از آنجایی که فعالیت به تازگی به شهرهایی بازگشته است که در آغاز همه‌گیری همه‌گیر مهاجرت را تجربه کرده‌اند، و بازنشانی قراردادهای اجاره موجود هر سال زمان می‌برد، CPI مسکن از تغییرات قیمت مسکن عقب‌تر است.» بازارهای سرمایه. شاخص پناهگاه همچنان در حال افزایش است.

شاخص‌های قیمت مسکن S&P CoreLogic Case-Shiller که معیار اصلی قیمت مسکن است، افزایش سالانه 19.1 درصدی را در قیمت مسکن در ماه اکتبر ثبت کرد، آخرین ماهی که داده‌های مربوط به آن در دسترس است. در همین حال، آخرین گزارش ملی اجاره‌بها از سایت املاک و مستغلات لیست آپارتمان نشان می‌دهد که میانگین اجاره بها در سراسر کشور در سال 2021 17.8 درصد افزایش یافته است.

اقتصاددانان می گویند که این اختلاف بین تورم مسکن، ایجاد شده توسط CPI، و افزایش قیمت مسکن، که توسط سایر شاخص ها مشاهده می شود، مورد نظر است. پل اشورث، اقتصاددان ارشد آمریکای شمالی در کپیتال اکونومیکس، گفت: اجزای مسکن CPI "برای اندازه گیری هزینه زندگی ماه به ماه طراحی شده اند." بنابراین مسکن CPI مجبور نیست به طور کامل تغییرات در ارزش سرمایه را منعکس کند.

و این منطقی است. برای اکثر صاحبان خانه، هزینه خرید خانه از ماه به ماه یا حتی سال به سال متفاوت نیست، زیرا امروزه بیشتر مردم از وام مسکن با نرخ ثابت استفاده می کنند. بنابراین در حالی که مالیات ممکن است تا حدی متفاوت باشد، قیمت وام مسکن پس از خرید خانه تغییر نمی کند مگر اینکه سرمایه گذاری مجدد انجام دهید.

برای مستاجران هم همینطور است. بیشتر افرادی که خانه‌های خود را اجاره می‌کنند، تنها زمانی که زمان نقل مکان یا تمدید قراردادهای اجاره‌شان فرا می‌رسد، با قیمت‌های بالاتری روبرو می‌شوند - و حتی در این صورت، کسانی که گزینه دوم را انتخاب می‌کنند، معمولاً افزایش اجاره‌ای کمتری نسبت به کسانی که نقل مکان می‌کنند، خواهند دید. به این ترتیب، اقدامات مصرف کننده می تواند در اصل، افزایش اجاره بها و قیمت مسکن را که بیشتر مورد توجه قرار می گیرد، کمرنگ کند.

آیا تورم مسکن به اوج خود رسیده است؟

اکثر اقتصاددانان موافق هستند که معیار هزینه مسکن CPI هنوز چیزی برای تقویت دارد - اگرچه دیگر فشارسنج های هزینه مسکن در حال حاضر نشانه هایی از کند شدن رشد را نشان می دهند.

استفن استنلی، اقتصاددان ارشد در Amherst Pierpont می گوید: «اندازه گیری هزینه مسکن در CPI تمایل دارد حداقل یک سال، شاید دو سال از اندازه گیری قیمت مسکن عقب بماند. بنابراین جهش قیمت مسکن، که از اواسط سال 2020 آغاز شد، تنها در چند ماه گذشته در CPI ظاهر شد.

اما اینکه چه مدت طول می کشد تا موج تورم مسکن به اوج خود برسد تا به حالت عادی بازگردد، بحثی است. طبق گزارش CoreLogic که در سپتامبر منتشر شد، در گذشته، معیار CPI در مورد اجاره بهای مالکان خانه معمولاً بین 9 تا 12 ماه از سایر معیارهای اجاره بازار عقب بود.

کریستف بارو، اقتصاددان ارشد و استراتژیست در Market Securities France SA، گفت: "من فرض می کنم که رشد اجاره در بازار احتمالاً در دسامبر به اوج خود رسیده است، به این معنی که مولفه پناهگاه می تواند تا ماه اوت تسریع یابد."

با این حال، برخی از تحلیلگران معتقدند که اوج تورم ممکن است خیلی زودتر از این اتفاق بیفتد. آنتا مارکوفسکا، اقتصاددان ارشد جفریز و توماس سیمونز، اقتصاددان بازار پول، در یادداشتی تحقیقاتی در روز چهارشنبه نوشتند که معیار اجاره CPI ممکن است در فوریه یا مارس به اوج خود برسد.

آنها نوشتند: «مولفه‌های شاخص قیمت مسکن، اجاره بهای بازار را دست‌کم می‌گیرند، که به شدت افزایش یافته است و دلیل آن کاملاً مشخص نیست. آنها نخواهند کرد."

این برای فدرال رزرو چه معنایی دارد؟

با توجه به تورم بالا، فدرال رزرو سیگنال داده است که اقدامات سریعی را برای خنک کردن اقتصاد انجام خواهد داد. بانک‌های مرکزی گفتند که نرخ بهره را افزایش داده و در نتیجه فعالیت‌های خرید اوراق قرضه خود را کاهش خواهند داد.

حتی اگر تورم مسکن در ماه های آینده به اوج خود برسد، آمریکایی ها و فدرال رزرو نمی توانند انتظار بهبود سریع وضعیت را داشته باشند. برای شروع، شور و شوق مسکن در دوران همه‌گیری ثابت کرده است که هزاره‌ها وارد بازار مسکن شده‌اند - و آنها یک لژیون هستند.

بارو گفت: "آنها حدود 46.1 میلیون نفر هستند و مهم ترین جمعیتی هستند که تاکنون ثبت شده است."

او گفت که بسیاری از این مالکان بالقوه به دلیل بار سنگین وام های دانشجویی در تصمیم خود برای خرید ملک با تاخیر مواجه شده اند. این در حالی است که عرضه مسکن برای فروش با نشانه هایی اندک عقب نشینی نزدیک به رکوردهای پایین باقی مانده است.

این خریداران هزاره نه تنها قیمت مسکن را بالاتر برده اند، بلکه تا زمانی که در به دست آوردن ملک کند باشند، به حمایت از اجاره نیز ادامه خواهند داد.

زرادخانه ابزارهای فدرال رزرو ممکن است نتواند با بحران جاری مسکن مقابله کند، که باید تضمین کند که تورم بالای مسکن در اینجا باقی بماند.

بارو گفت: افزایش نرخ بهره بلندمدت ممکن است منجر به افزایش نرخ وام مسکن و در نتیجه کاهش رشد قیمت مسکن شود، اما برای معکوس کردن روند مثبت کافی نخواهد بود. با توجه به اینکه نمی بینم سیاستمداران آمریکایی سقف اجاره را اعمال کنند، تنها راه برای آرام کردن بازار مسکن، شوک عرضه است.