بسیاری از بازارهای املاک و مستغلات هنوز در حال توسعه هستند. اگر به فکر فروش خانه ای برای تعطیلات هستید که رشد قابل توجهی داشته است، این خبر خوبی است.
اما در مورد عواقب مالیاتی چطور؟ سؤال خوبی بود.
اگرچه وقفه برای حذف سود مالیات بر درآمد فدرال هنوز در حسابداری وجود دارد، اما فقط برای اقامتگاه های اصلی در دسترس است. به اندازه کافی عجیب، اگر از ملک به عنوان خانه اصلی خود استفاده کرده باشید، یک خانه تعطیلات گاهی اوقات واجد شرایط ورود به خانه می شود. خیلی خوب.
اما یک قانون کمتر شناخته شده ممکن است بخشی از وقفه محرومیت از سود را که به نظر می رسد در کیف است، ممنوع کند. خوب نیست. این ستون قوانین نسبتاً پیچیده فدرال در مورد مالیات بر درآمد در فروش خانه های تعطیلات را توضیح می دهد. ایناهاش.
اگر ملک همیشه به عنوان خانه تعطیلات استفاده می شده است
در این سناریو، وقفه برای حذف کسب اقامت اولیه به وضوح در دسترس نیست. سود شما به عنوان سود سرمایه تلقی می شود.
- اگر بیش از یک سال مالک ملک بوده اید و هرگز آن را اجاره نکرده اید و درآمد واقعاً بالایی دارید، نرخ مؤثر مالیات بر درآمد فدرال بر سود شما 23.8٪ خواهد بود: حداکثر مقدار سود سرمایه 20٪ به اضافه یک دیگر. 3، 8٪ برای مالیات بر درآمد خالص سرمایه گذاری (NIIT). با این حال، بسیاری از فروشندگان "فقط" 18.8٪ را پرداخت می کنند: نرخ سود سرمایه 15٪ به اضافه 3.8٪ برای NIIT. همچنین ممکن است به دولت مالیات بر درآمد بدهکار باشید.
- اگر بیش از یک سال مالک ملک بوده اید و آن را اجاره کرده اید و درآمد واقعاً بالایی دارید، نرخ مؤثر مالیات بر درآمد فدرال در بخش "عادی" سود بلندمدت شما 23.8٪ خواهد بود: حداکثر نرخ 20٪. به علاوه 3.8٪ بیشتر برای NIIT. با این حال، بسیاری از فروشندگان "فقط" 18.8٪: 15٪ به علاوه 3.8٪ برای NIIT پرداخت می کنند. حداکثر نرخ موثر فدرال سود قابل انتساب به کسر استهلاک اعلام شده در طول دوره های اجاره 28.8% خواهد بود: حداکثر درصد 25% برای به اصطلاح درآمدهای جبران نشده از بخش 1250 استهلاک به اضافه 3.8% برای NIIT. همچنین ممکن است به دولت مالیات بر درآمد بدهکار باشید.
نقطه کلیدی: مورد قبلی بسیار ساده به نظر می رسد تا زمانی که سعی کنید آن را در فرم های مالیاتی قرار دهید. سپس می تواند دشوار شود. استخدام یک متخصص برای تهیه فرم 1040 برای سال فروش می تواند راه خوبی برای خرج کردن پول باشد.
در صورتی که از ملک به عنوان اقامتگاه اصلی نیز استفاده می شد
اینجا جایی است که ممکن است جالب باشد. در یک راه خوب. بسته به وضعیت دقیق خود، ممکن است بتوانید درخواست استراحت کنید تا از مزایای اقامت اولیه خود برای صرفه جویی مالیاتی خودداری کنید. در اینجا این است که چگونه می تواند کار کند.
اصول حذف را دریافت کنید
صاحبان خانه های مجرد به طور بالقوه می توانند درآمد حاصل از اقامت اولیه تا سقف 250000 دلار را حذف کنند و صاحبان خانه متاهل به طور بالقوه می توانند تا 500000 دلار را حذف کنند.
تست های مالکیت و استفاده
برای استفاده کامل از شکست برای حذف درآمد برای اقامت اولیه، باید دو آزمون را بگذرانید: یک آزمون دارایی و یک آزمون استفاده.
- برای قبولی در آزمون ملک، باید حداقل دو سال از دوره پنج ساله منقضی شده در تاریخ فروش، مالکیت ملک را داشته باشید.
- برای قبولی در آزمون استفاده، باید حداقل دو سال از دوره پنج ساله منقضی شده در تاریخ فروش، از ملک به عنوان اقامتگاه اصلی خود استفاده کرده باشید.
- اگر متأهل هستید و با هم تشکیل پرونده داده اید، در صورتی که: (1) شما یا همسرتان در آزمون مالکیت دارایی قبول شوید و (2) هم شما و هم همسرتان از آزمون استفاده گذرانده شوید، واجد شرایط استثنای 500000 دلاری هستید.
همانطور که مشاهده می کنید، برای ملکی که هم به عنوان خانه تعطیلات و هم به عنوان خانه اصلی استفاده شده است، امکان گذراندن این تست ها وجود دارد. تا کنون خیلی خوب. اما به خواندن ادامه دهید.
قانون ضد بازیافت
قانون اساسی دیگر برای تعلیق حذف سود از فروش یک خانه این است: استثنا معمولاً زمانی در دسترس است که شما سود قبلی را در دوره دو ساله منتهی به تاریخ فروش بعدی حذف نکرده باشید. به عبارت دیگر، معمولاً نمی‌توانید امتیاز محرومیت را بازیافت کنید تا اینکه دو سال از آخرین استفاده‌تان از آن گذشته باشد.
فقط در صورتی که نه شما و نه همسرتان از فروش قبلی در دوره دو ساله سود نبرده‌اید، می‌توانید 500000 دلار بزرگ‌تر را درخواست کنید. اگر یکی از همسران در پنجره دوسالانه درخواست حذف را داشته باشد، اما همسر دیگر این درخواست را نداشته باشد، محرومیت به 250000 دلار محدود می شود. اما به خواندن ادامه دهید.
مالیات بر درآمدی که با حذف سود قابل محافظت نیست
اگر سود زیادی از فروش خانه تعطیلات دارید، ممکن است آنقدر بزرگ باشد که نتوانید از آن با استثناء سود استفاده کنید - حتی اگر واجد شرایط حداکثر 250000 دلار / 500000 دلار تعطیلات باشید. با نتایج مالیاتی که قبلا توضیح داده شد، بخشی که نمی توانید حذف کنید به عنوان سود سرمایه در نظر گرفته می شود.
اگرچه به نظر می‌رسد که واجد شرایط یک معامله محرومیت کامل هستید، یک قانون کمتر شناخته شده ممکن است آن را کاهش دهد.
یک روز، می توانید یک خانه تعطیلات را به یک خانه اصلی تبدیل کنید، حداقل دو سال در آن زندگی کنید، آن را بفروشید و از امتیاز محرومیت 250000 دلاری / 500000 دلاری نهایت استفاده را ببرید.
متأسفانه، یک قاعده ناشناخته می‌تواند حذف غیرمجاز سود برای فروش پس از سال 2008 را کاهش دهد. بیایید مقدار سود ایجاد شده را غیرقابل قبول، سود غیر انحصاری بنامیم. سود غیر انحصاری حاصل از فروش خود را به صورت زیر محاسبه کنید.
مرحله ی 1: کل سود خود را بگیرید و هر گونه سود را از کسورات استهلاک اعلام شده از ملک برای تمام دوره های اجاره بعد از تاریخ 97/05/06 کسر کنید (به اصطلاح سود وصول نشده از بند 1250). سود استهلاک را در فهرست D فرم 1040 برای سال فروش گزارش کنید. بردهای باقیمانده را به مرحله 3 منتقل کنید.
گام 2: بخش غیر انحصاری سود را محاسبه کنید. شمارنده زمانی است که پس از سال 2008 از ملک به عنوان خانه اصلی خود استفاده نکردید: به اصطلاح استفاده غیرمجاز. خوشبختانه، استفاده غیرمجاز شامل غیبت های موقتی نمی شود که بیش از دو سال یا کمتر به دلیل تغییر در شغل، شرایط بهداشتی یا سایر شرایط مشخص شده در دستورالعمل های IRS انباشته می شوند. استفاده غیرمجاز همچنین شامل لحظاتی نمی شود که ملک به عنوان اقامتگاه اصلی استفاده نشده باشد، در صورتی که این زمان ها عبارتند از: (1) پس از آخرین روز استفاده به عنوان اقامتگاه اصلی و (2) در دوره پنج ساله منتهی به تاریخ. فروش (مثال 2 را در زیر ببینید.)
مخرج جگر کل دوره مالکیت شما بر ملک است.
مرحله 3: سود غیر انحصاری را با ضرب سود مرحله 1 در قسمت غیر انحصاری سود مرحله 2 محاسبه کنید.
مرحله 4: سود غیر انحصاری محاسبه شده در مرحله 3 را به فهرست 1040 فرم 1040 گزارش دهید. همانطور که در مرحله 1 توضیح داده شد، هر گونه سود بازیابی نشده در استهلاک طبق بخش 1250 را نیز گزارش دهید. سود باقیمانده پس از کسر سودهای غیر انحصاری و هر گونه سود بازیابی نشده تحت بخش. 1250 واجد شرایط عدم احتساب سود برای اقامتگاه اصلی است، اگر فرض کنیم که شما شرایط زمانی را دارید.
دو نمونه
در تلاش‌های مداوم خود برای کاهش سردرگمی ناشی از قوانین مالیات بر درآمد فدرال پیچیده مضحک، دو مثال زیر را با فروتنی ارائه می‌کنم که نحوه محاسبه سودهای غیر انحصاری و سودهای غیر انحصاری را نشان می‌دهد.
مثال 1: شما یک فیلتر مشترک متاهل هستید. شما در 1/1/01 یک خانه تعطیلات خریدید. در تاریخ 01.01.16 شما ملک را به خانه اصلی خود تبدیل کردید و در سال 2016-2021 با همسر خود در آنجا زندگی کردید. در تاریخ 1/1/22 شما ملک را با سود 600,000 دلار می فروشید که شامل 50,000 دلار ادعای استهلاک ادعا شده برای مدت اجاره 15 ساله (1/1 / 01-12 / 31/15).
شما باید سود 50000 دلاری ناشی از کسر استهلاک را از دوره‌هایی که صندلی را در زمانی که یک خانه تعطیلات اجاره کرده‌اید (درآمدهای جبران‌نشده از بخش 1250) در فرم 1040 خود برای سال 2021 گزارش کنید. این سود مشمول حداکثر نرخ فدرال 25٪ است. به علاوه 3.8٪ دیگر در صورت اعمال NIIT.
سود باقیمانده شما 550,000 دلار (600,000 - 50,000 دلار) است.
کل دوره مالکیت شما 21 سال (2001-2021) است. هفت سال استفاده به عنوان خانه تعطیلات پس از سال 2008 (2009-2015) منجر به سود غیر انحصاری 183,333 دلار (7/21 x 550,000 دلار) شد. شما باید 183,333 دلار را به‌عنوان سود سرمایه بلندمدت تحت نمودار D که در فرم 1040 برای سال 2022 گنجانده شده است، گزارش کنید.
مثال 2: شما یک فرد مجرد هستید. شما در 1/1/13 خانه ای برای تعطیلات خریدید. در تاریخ 01.01.16 شما ملک را به خانه اصلی خود تبدیل کردید و در سال 2016-2019 در آنجا زندگی کردید. سپس خانه را دوباره به ملک تعطیلات تبدیل کردید و از آن برای سال های 2020 و 2021 استفاده کردید، قبل از فروش ملک به 1/1 / 22 برای سود 540,000 دلار. کل دوره مالکیت شما نه سال است (2013-2021).
سه سال اول استفاده به عنوان خانه تعطیلات پس از سال 2008 (2013-2015) منجر به سود غیر انحصاری 180,000 دلار (3/9 x 540,000 دلار) شد. شما باید 180,000 دلار را به عنوان سود سرمایه بلندمدت تحت پیوست D با فرم 1040 خود برای سال 2022 گزارش دهید. شما می توانید 250,000 دلار از سود 360,000 دلاری باقیمانده (540,000 تا 180,000 دلار) را با سود 000 دلاری خود در نظر بگیرید. آخرین سود 110000 دلاری (540000 دلار - 180000 دلار - 250000 دلار) را به عنوان سود سرمایه بلندمدت از فهرست D که با فرم 1040 برای سال 2022 ثبت شده است، گزارش دهید.
دشوار؟ شرط می بندی. از این بابت متاسفم.
نقطه کلیدی: دو سال آخر استفاده از ملک به عنوان خانه تعطیلات (2020-2021) دوره استفاده غیرمجاز محسوب نمی شود، زیرا این موارد رخ می دهد: (1) پس از آخرین روز استفاده به عنوان اقامتگاه اصلی (12/31/19) و (2) در دوره پنج ساله منتهی به تاریخ فروش (1/1/22). بنابراین، استفاده شما از ملک به عنوان خانه تعطیلات در سال های 2020 و 2021 سود غیر انحصاری شما را بیشتر نمی کند. به اندازه کافی منصفانه
ردیف پایین
اگر همیشه از ملکی به عنوان خانه تعطیلات استفاده کرده اید، واجد شرایط توقف توقیف نخواهید بود و نتایج مالیاتی همانطور که در ابتدای این ستون توضیح داده شد، خواهد بود.
با کاهش وقفه مجاز در حذف سود، قانون نامطلوب توضیح داده شده در بالا ممکن است لذت صرفه جویی در مالیات را از تبدیل خانه تعطیلات به خانه اصلی از بین ببرد. با این حال، کاهش بهره برش بهتر از عدم قطع بهره است
در نهایت، تبدیل خانه تعطیلات به خانه دیر یا زود می تواند نتیجه مالیاتی بهتری به شما بدهد، زیرا دوره استفاده غیر ماهرانه را به حداقل می رساند، که می تواند محرومیت مجاز از سود شما را کاهش دهد.
همانطور که می بینید، این موضوع پیچیده است. از استخدام یک متخصص مالیاتی برای کمک به اظهارنامه مالیاتی خود خجالت نکشید.
[ad_2]
مقالات مشابه
- سفید گرجستان مرد, پسر به اتهام قتل در تیراندازی غیر مسلح سیاه
- نفت می تواند پشت بازار سهام را بشکند در صورتی که نفت خام «سهمی شود» --- نحوه آماده سازی
- سئول را بررسی #MeToo اتهامات علیه مرده شهردار
- کتونی روزمره آدیداس زنانه رنگ مشکی - روژیار کالا
- نه راه برای رشد اسباب بازی خود بدون سوزاندن روغن نیمهشب
- اتریوم با نماد اختصاری ETH
- شرکت صادرات و واردات کالاهای مختلف از جمله کاشی و سرامیک و ارائه دهنده خدمات ترانزیت و بارگیری دریایی و ریلی و ترخیص کالا برای کشورهای مختلف از جمله روسیه و کشورهای حوزه cis و سایر نقاط جهان - بازرگانی علی قانعی
- فراموش مسافر تست و یا از دست دادن 'قرنطینه رولت' هیترو می گوید انگلستان
- سابق عراق هوش رئیس مصطفی تایید به عنوان نخست وزیر جدید
- تایلند غربت groomer سگ پشت در کسب و کار