من و همسرم در سال 2009 یک آپارتمان با سلب مالکیت خریدیم و پسرمان بدون اجاره در آن زندگی می کند. آیا باید عمل را به نام او بگذاریم؟

سال ها پیش به پسرمان گفتیم که روزی این ملک به نام او خواهد بود. اخیراً هر دو به توافق رسیدیم که ملک را از امانت خانوادگی به نام او منتقل کنیم.

بنابراین سوال من اینجاست: امروز ارزش آپارتمان تقریباً 250000 دلار است. اگر ما برای آزادی پسرمان اقدامی انجام دهیم، چه عواقبی در پی خواهد داشت؟ و مسئولیت پرداخت این عواقب، ما یا او چه کسی است؟

توجه: ما در حال حاضر در حال بحث هستیم که آیا او می تواند خانه را بفروشد و در آن نقل مکان کند یا بماند و سرمایه گذاری مجدد کند.

در دسترس شما،

من عاشق بابا هستم

The Big Move ستونی در MarketWatch است که پیچیدگی های املاک و مستغلات را از جستجوی یک خانه جدید گرفته تا درخواست وام مسکن را بررسی می کند.

آیا در مورد خرید یا فروش خانه سوالی دارید؟ می خواهید بدانید حرکت بعدی شما کجا باید باشد؟ به Jacob Passy در TheBigMove@marketwatch.com ایمیل بزنید.

داتینگ عزیز،

دیدن اینکه همسرتان و شما در دهه گذشته چقدر سخاوتمندانه نسبت به پسرتان داشته اید، بسیار خوب است. من مطمئن هستم که او از کمک شما بی نهایت سپاسگزار است. این هدیه - چون، بله، یک هدیه بود - مطمئناً به او کمک کرد تا هر دو طرف را با بودجه محدود به هم متصل کند، به ویژه در پس زمینه بدترین سال های رکود بزرگ.

همچنین خوشحالم که این مبادله بین شما و او آشکارا در میان همه دست اندرکاران مورد بحث قرار گرفته است. اغلب اوقات، من و همکارانم از خوانندگانی می شنویم که برای حل مشکلات مالی سخت در خانواده تلاش می کنند و به ناچار رازها و سوگیری ها مانع قضاوت واضح می شوند.

قبل از پرداختن به پیامدهای مالی بالقوه انتقال، از شما و همسرتان می خواهم در مورد هدف خود از انتقال ملک فکر کنید. آیا سعی دارید به پسرتان آزادی مالی بیشتری بدهید؟ آیا سعی می کنید بار مالی را از روی کمر خود بردارید؟

من این سوالات را می پرسم زیرا این تصمیمی نیست که نباید ساده گرفته شود. همانطور که متیو سنهولز، مشاور ارشد ثروت و یکی از مالکان مشاوران مالی توبیاس در پلنتیشن، فلوریدا، وقتی وضعیت شما را شرح دادم، پیشنهاد کرد، انتقال آپارتمان پسرتان می‌تواند فرصت‌های مالی ارزشمندی را برای شما و همسرتان به همراه داشته باشد.

"آنها دیگر نمی توانند مالیات های پرداخت شده را کسر کنند [the property was] Saneholz گفت که متعلق به پسر است، و افزود که شما همچنین یک برنامه پشتیبان بالقوه را از دست خواهید داد.

او گفت: "هر اتفاقی ممکن است در زندگی رخ دهد و ممکن است به نفع والدین باشد که به جای دادن آن به پسرشان که ممکن است آن را پس ندهد، گزینه فروش احتمالی ملک را برای استفاده یا نیازهای خود حفظ کنند."

ملاحظات مالی دیگری نیز وجود دارد که به نظر می رسد شما و همسرتان در نظر دارید. واگذاری خانه پسرتان به عنوان هدیه محسوب می شود، زیرا او بابت آن پولی به شما نخواهد داد. شما باید اظهارنامه مالیاتی هدیه را ثبت کنید، زیرا ارزش آپارتمان بالاتر از استثنای سالانه است (32000 دلار برای هر زوج در سال 2022).

با مالیات بر هدیه، یک استثنای مادام العمر قابل توجه نیز وجود دارد، بنابراین تمام هدایایی که کمتر از آن مقدار داده می شوند، در نهایت مشمول مالیات نمی شوند. اما اگر از این مقدار - 11.7 میلیون دلار تا سال 2021 - فراتر بروید، مالیات تعلق خواهد گرفت. شما کسانی هستید که به آنها پرداخت می کنید.

ملاحظات اصلی دیگر در اینجا پایه مالیاتی برای تمام عایدی سرمایه پس از فروش آپارتمان است. هزینه مسکن بهایی است که برای خرید آن پرداخت می شود به اضافه هزینه تعمیرات و سایر هزینه ها. در این مورد، آپارتمان به قیمت 120000 دلار خریداری شده است - بنابراین اگر فرض کنیم که به قیمت 250000 دلار فروخته شده است، سود سرمایه قبل از در نظر گرفتن سایر هزینه ها 130000 دلار خواهد بود.

معمولاً وقتی کودک خانه‌ای را از والدینش به ارث می‌برد، پایه اضافی دریافت می‌کند، بنابراین مبنای هزینه‌ای که برای محاسبه سود سرمایه استفاده می‌شود، به عنوان ارزش ملک در زمان فوت آنها تنظیم می‌شود. این می تواند منجر به صرفه جویی مالیاتی بزرگ شود. تفاوت بین قیمت فروش خانه و پایه افزایش یافته معمولاً بسیار ناچیز است، زیرا ورثه معمولاً خانه را بلافاصله پس از به ارث بردن آن می فروشند.

اگر خانه پسرتان را رها کنید، او مشمول افزایش پایه نخواهد بود. بنابراین مبنای هزینه ای که برای محاسبه سود سرمایه آتی استفاده می شود، قیمتی است که هر دوی شما در سال 2009 پرداخت کرده اید.

سناریویی را تصور کنید که در آن سند را به نام پسرتان اجرا می کنید و او یک دهه بعد به دلیل افزایش ارزش ملک، آپارتمان را به قیمت 500000 دلار می فروشد. سود سرمایه 380000 دلار خواهد بود. اگر آپارتمان هنوز محل سکونت اصلی او بود و او تنها بود، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه بابت اولین 250000 دلاری که به دست آورده بود معاف بود، اما مابقی بدهی مالیات بود. اگر او آپارتمان را به ملک سرمایه گذاری تبدیل می کرد، شرایط لازم برای این محرومیت را نداشت و باید اقدامات دیگری را انجام می داد تا از یک صورت حساب مالیاتی کلان جلوگیری کند.

با توجه به صرفه جویی های بالقوه در مالیات، ارزش آن را دارد که در استراتژی که همه در نظر دارید تجدید نظر کنید. ممکن است به نفع پسرتان باشد که خانواده را تا زمانی که شما و همسرتان بمیرید، در امان نگه دارد تا او واجد شرایط یک بنیاد پیشرفته باشد.

اما مالیات تنها یکی از نگرانی های من است. بزرگترین نگرانی من این است که پسر شما ممکن است حاضر نباشد هزینه خانه دار شدن را متحمل شود. شما نگفتید که آیا هر دو به پرداخت مالیات ملک و عوارض ملک مسکونی برای خانه پس از آن که به نام او است ادامه خواهید داد یا خیر. اگر اینطور است، باید این موضوع را برای او توضیح دهید و مطمئن شوید که پول کافی پس انداز یا درآمد کافی برای پوشش این هزینه ها دارد.

علاوه بر این، اگر خانه به نام او باشد، ممکن است قربانی طلبکاران شود. اگر پسر شما بدهی های معوقه داشته باشد، این شرکت ها ممکن است به دنبال بازیابی پول خود از طریق آپارتمان باشند. و من باید مراقب باشم که فرض کنم او فقط می‌تواند برای پوشش این بدهی‌ها وام تجدید فاینانس بگیرد. وام دهندگان وام مسکن باید توانایی وام گیرنده احتمالی را برای بازپرداخت ارزیابی کنند. بسته به رتبه اعتباری و نسبت بدهی به درآمد، ممکن است واجد شرایط دریافت وام نباشد.

قبل از حرکت، از یک وکیل، حسابدار و/یا مشاور مالی کمک بگیرید که می تواند شما را از طریق گزینه هایتان راهنمایی کند و به شما در انتخاب بهترین گزینه کمک کند. آخرین چیزی که مطمئن هستم هر یک از شما دوست دارید این است که این هدیه تبدیل به یک بار شود.

با ارسال ایمیل سوالات خود، موافقت می کنید که به صورت ناشناس در MarketWatch منتشر شوند. با ارسال داستان خود به Dow Jones & Company، ناشر MarketWatch، می‌دانید و موافقت می‌کنید که ما ممکن است از داستان شما یا نسخه‌های آن در همه رسانه‌ها و پلتفرم‌ها، از جمله از طریق اشخاص ثالث استفاده کنیم..